风云突变！上海楼市，开始掀桌子了！

　　谁也没想到，突变上海憋了个大招。上海5月27日，楼市上海发布楼市“沪九条”。开始

　　“沪九条”在购房资格、掀桌商贷、突变公积金贷款等方面进行了优化，上海还对多子女家庭、楼市居住困难的开始改善家庭给予了额外利好。

　　可以说，掀桌这次力度非常大，突变甚至一度超出了从业者预期。上海

　　恰逢新政这几天，楼市我穿梭在上海各大售楼处和中介之间，开始想看看新政后的掀桌上海楼市到底表现怎么样？

　　先说几点我看到的：

　　1、新政后，上海楼市明显热起来了。

　　我去的几个售楼处和中介方，来咨询的人数增加不少。

　　周中，我在外环内的一个新楼盘里待座了半小时，来看的客户就有13组。销售跟我说，新政之前周中带看量很少，最近才多起来，周末人数预计会爆棚。

　　从我走访的多个楼盘来看，上海楼市和5.27之前比，的确热了不少。

　　2、外环内二手房的成交加速了。

　　5月30日，我走访了位于外环内和内环内的三家中介门店，能明显地感受到二手房市场出现了活跃迹象。

　　外环内的一家中原地产门店里，门店经理跟我说新政出台后，带看量直接翻倍。

　　我还不信，晚上查了数据统计，新政出台后的5月27-31日，信心指数暴涨近3倍，带看量大幅上涨。

　　从链家平台看，5月二手房带看量达45万人次，在4月带看量大幅下滑的趋势下，增长近20%。

　　其中5月27日，7天带看量约11.06万次；

　　5月28日，7天带看量约11.18万次；

　　5月29日，7天带看量约11.53万次；

　　5月30日，7天带看量约11.73万次；

　　从数据反馈看，的确效果十分明显，要不怎么说本次新政关键之一就是为了盘活二手房市场呢。

　　带看量上来，网签自然提升，公开数据显示新政后28-31日之间，二手房单日网签有明显提升。

　　27日之前日均为602套，但28日至31日这四天，网签套数分别为701套、877套、984套和961套。

　　▲数据来源：一房一万

　　三、新楼盘好久都没这么热闹了。

　　外环外，嘉定的两个新楼盘，示范区摩肩接踵，停车区停满了车辆，其中还有几辆外地车牌。

　　嘉定地处上海北边，靠近太仓，太仓属江苏，制造业吸引了安徽、江西等不少周边外地人，新政后，上海的虹吸效益引来了不少周围看房人。

　　内环内，周六我约到了保利世博天悦，地处中华艺术宫，这里总价在2000w往上，但大厅里座无虚席，销售们都在忙着给客户介绍项目。

　　突然，上海楼市有一种雨后逢甘露的感觉。

　　上海二手房涨价了吗？

　　新政出来后，网传有不少房东连夜涨价。跟踪的数据来看，部分的确有涨价，但很少。

　　我统计了5.30和5.27二手房里10.5万套数据中，涨价的不过只有0.41%。

　　相比于涨价，卖方把价格调低的反而占了2%，价格维持不变的高达97.39%。

　　▲数据来源：链家网

　　从这个数据看，大部分房东对楼市新政并没有很敏感，卖家还是很理性的，更多人选择以不变价出手房子。小部分房东甚至把这次新政当做出手的好时机，通过调低价格来更快促成交易。

　　我在调研的过程中，中介跟我提到房龄在20年以上的房子，卖家为表诚意，保留了降价空间。当然，这部分房子挂牌时间也比较长了。

　　小数涨价的二手房中，浦东最为明显，我列举了部分名单给大家参考，大家会发现，基本以1000万以上的次新房为主，且部分还是豪宅。

　　这次新政涨价的二手房源，大都是真正极具性价比的好房子，老破小出都来不及，聪明的房东又怎么会涨价呢？

　　那么，上海买房还能赚钱吗？

　　回答这个问题之前，我们先来看过去一年上海新房的价格变化。相比去年6月，上海新房的价格上涨了8%左右。

　　不是说房价都在跌吗？怎么上海新房价格还涨了？

　　上海二手房过去一年多的确跌不少，特别是外环的二手房，跌20%的片区不在少数。

　　但是新房，需求一直都大，特别是内环新房，很稀缺，大部分都是靠抢。

　　5月初，我一位朋友在内环内的龙盛湾摇号，当时认筹就有518组，但实际在售的也就216套，可见内环新房还是相当卷。

　　再来看这些在售楼盘：

　　1、内环内保利世博天悦，交通便捷，江景房，均价16.8万，新政后3天售出16套。

　　2、内环边上的大华峯荟，均价10.4万，我去的时候去化率已经超过了90%。

　　3、外环外的嘉定南翔华润华发，均价5.8万，新政后销售告诉我每天好几百人来看房。

　　4、还有象屿远香湖岸二期，刚好是新政后28号开盘，当天去化率就达到了87%，317套房子直接卖了270套，但在此前3月一期项目中，开盘去化率仅有70%。

　　可见，上海的新房，除了内环稀缺，外环的嘉定、奉贤也是购房者所关注的。

　　至于能不能赚钱，我们得看5年、甚至10年以后价格能否达到抗通胀的水平。

　　比如：内环边的大华峯荟，五年后能否达到12万？

　　杨浦的中建壹品·浦江之星均价10.99万，五年后能否达到13万？

　　往外走，浦东御桥港城中环汇云启，均价6.25万，五年后能否达到8万？

　　这些，是性价比很不错的楼盘。但作为投资来讲，也要考虑成本，如税费、卖出时佣金、利息支出，一番计算，再看能不能赚钱？

　　当然了，运气好，买到倒挂率高的，自然不用担心，直接上手。

　　上海，该怎么买？

　　如果你是自住，很简单，根据预算怎么方便怎么来。但今天这篇文章，想跟大家谈的是如何选择才能在未来收益最大化。

　　放开，对于有户口、积分不错的朋友，毫无疑问，首套房能选新房尽量选新房。

　　对于满足本次新政条件的外地人，重要的是选地段、选房龄。

　　1、避开高龄老破小，上海一些老小区，上世纪80年代建设，的确价格跌不少，但房龄太大，未来流动性很弱，不管是自住还是投资，性价比都非常低。

　　2、再好的公寓也不是住宅，价格再低也要避开公寓。

　　3、如果你不是为了刚需自住，为了投资而选择临港、金山等片区，那我劝你醒醒。

　　选择新房，想要有溢价，倒挂率是关键。

　　比如浦东川沙观宸润府、嘉定南翔的绿城留香园、闵行梅陇的朗拾花语、虹口四川北路的虹口园717、闵行浦江的大华星耀倒挂率都是90%以上。

　　这里提到的像嘉定的南翔板块，绿城留香园旁的大型商业南翔印象城MAGA，是目前上海单体量最大的商业购物中心，能级远非寻常商业体可比。这几年上海人都在讨论嘉定的发展日新月异，主要还是它的各种配套好。

　　说这么多，重点就想阐述几点：

　　1、嘉定新城，这几年无疑发展迅速，是上海性价比很高的板块。

　　综合商业、交通、医疗、教育四个方面看，嘉定新城没啥短板，适合宜居。当然，这几年追高比较快的还有奉贤，GDP升速也十分之快。

　　2、非核心区的老破小，赶紧卖。

　　3、非核心区，像金山、临港片区，哪怕是新房，非地缘一律不推荐。

　　4、外环外高龄二手房慎入，外环外非核心区的高龄老破小直接不看。

　　上海外环外很多上世纪80、90年代的老破小，买完住几年出手几无可能。

　　5、能买新房就买新房，上海大部分新房倒挂率挺高，摇到就是赚到。

　　那，上海二手房还会继续跌吗？跌多少？现在买会不会早了点？这些问题，我们留到下期在详聊。

　　规律不会迟到，常识不会迟到。

　　一线城市核心区域新房不用怀疑，他们即将迎来最好的购买机会！

　　广州天河海珠，深圳南山福田，苏州园区，杭州滨江奥体。

　　以上板块几乎已经全部放开，几乎无门槛，首付都可以20%，甚至更低！

　　属于核心资产的春天，来了！

　　我们也会在香港、上海、深圳、广州、杭州、苏州多地进行实地考察，用事实、用数据帮助大家更新认知。

　　THE END

　　来源： 米筐投资（ID：mikuangtouzi）作者：东艺

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